Как разделить ипотеку при разводе в 2024 году — рассказывает адвокат

Автор

Сергей Ершов

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Санкт-Петербурга – 78/5563

Ваш брак потерпел крах, а взятую в нем ипотеку платить еще 10 лет. При этом необходимо не просто разделить жилье, кредитные выплаты, но и найти компромисс друг с другом и с банком. В статье рассмотрю общие положения об ипотеке. Расскажу, как делится ипотечная квартира при разводе, какие имеются нюансы и варианты ее раздела.

Что надо знать про раздел ипотеки

Под ипотекой в контексте данной статьи понимается вариант залога недвижимости, при котором банк предоставляет заемщику кредитные денежные средства на покупку жилья, после чего, у последнего возникает право собственности на него с обременением. Такой залог гарантирует банку возврат выданных средств.

Как показывает практика, оформленную в браке ипотеку не так просто разделить. Это связано с тем, что помимо поиска консенсуса между собой, супругам надо еще удовлетворить интересы банка, поскольку развод не отменяет обязанности по уплате кредита.

В большинстве случаев при получении ипотечного кредита супруги оформляются созаемщиками либо один из них выступает поручителем. При неисполнении заемщиком своих обязанностей по кредитному договору, банк вправе предъявить требование о погашении задолженности к любому из них (солидарная ответственность) — ст. 45 СК РФ, ст. 322 ГК РФ.

Все произведенные в период брака выплаты по ипотечному кредиту считаются общесемейными, независимо от того, какой был доход у каждого из супругов. В связи с этим при разделе кредитных обязательств каждый из них может потребовать половину:

• Уплаченных по ипотеке денег.
• Квартиры — однако пока долг не выплачен, она находится в залоге у банка.

Особенностью раздела ипотеки является следующее:

1. Последствия расторжения брака между супругами-созаемщиками не влияют на их обязанности по договору ипотеки. Они продолжают нести перед кредитным учреждением солидарную ответственность.
2. Определение доли каждого из супругов зависит от ситуации. Если имущество делится поровну, кредитные обязательства также подлежат разделу пополам. При иных принципах деления нажитого — кредит, как правило, делится пропорционально долям каждого из супругов в общем имуществе (п. 3 ст. 39 СК РФ).
3. Инициаторами раздела кредита могут быть не только супруги, но и кредитная организация, оформившая ипотеку.
4. При отсутствии согласия банка, вероятнее всего, вы можете рассчитывать только на вынесение судебного решения, которым кредитные обязательства будут поделены пополам. Но это и по закону так.
5. Добиться согласия банка на раздел ипотечного жилья возможно, если удастся его убедить в выгоде. Например, большая доля кредита погашена/просрочки отсутствуют/у супруга, на которого просят переоформить кредит, имеется стабильная высокая зарплата, в отличие от текущего заемщика. Однако и это не гарантирует на 100% лояльность банка в данном вопросе.
6. Если часть квартиры оплачена маткапиталом — такая доля подлежит разделу между всеми детьми и родителями в равных долях.
7. При оплате доли в ипотечном жилье личными денежными средствами одного из супругов, такая часть остается за ним.
8. Взыскать половину суммы от уплаченных ипотечных платежей после расторжения брака в судебном порядке можно в пределах 3-х годичного срока исковой давности. При этом такой срок исчисляется для каждого платежа отдельно. Если остаток по кредиту большой и быстро рассчитаться с банком не получиться, вам придется взыскивать с бывшего супруга половину внесенных платежей каждые 3 года.

Какова роль банка при разделе ипотеки

При разделе ипотеки банк играет первостепенную роль. Именно от его решения будет зависеть в каком ключе будет проходить разделение ипотечной квартиры.

Если между супругами при разводе имеется спор о разделе квартиры — участие банка в судебном разбирательстве обязательно. При отсутствии спора о распределении долга и квартиры вам также потребуется получить его согласие на изменение порядка погашения кредита.

Для этого потребуется предоставить в банк документы, подтверждающие возможность погашения кредита солидарным должником. Это могут быть:

• Справка 2-НДФЛ.
• Копия трудовой книжки.
• Договор аренды недвижимости.
• Иные документы, свидетельствующие о наличии постоянного дохода.

Следует отметить, что банки неохотно и крайне редко идут на встречу в таком вопросе. Однако, если речь идет о разделе квартиры с использованием средств материнского капитала, согласие банка не требуется. При этом наличие обременения в виде ипотеки не может являться основанием для отказа в — п. 11 Обзора ПВС РФ:

• Удовлетворении требований о разделе ипотечного жилья.
• Определении долей детей в праве собственности.

Можно ли не платить по ипотеке после развода

Ипотеку при разводе необходимо продолжать платить поскольку:

• Если супруги являются созаемщиками/один из них выступает поручителем — кредитные обязательства остаются неизменными даже после расторжения брачных отношений. Обе стороны являются солидарными должниками, с которых банк вправе потребовать исполнения обязательств полностью/частично.
• Неуплата по кредиту однозначно приведет к увеличению долга за счет штрафных санкций/неустоек.
• При возникновении длительной просрочки по кредиту это может грозить продажей жилья с торгов. В этом случае банк может потребовать досрочного погашения кредита, а при невыполнении такого требования, в судебном/внесудебном порядке обратить взыскание на недвижимость и продать ее с торгов.

Как выйти из числа созаемщиков

Ипотечная квартира — это не только совместная собственность супругов, но и серьезная проблема, связанная с крупным долгом по кредиту. Поэтому при разводе, если имеется непогашенная ипотека иногда практикуется выход одного из супругов из числа созаемщиков. Однако это возможно только по договоренности бывших супругов и с согласия банка.

При таком раскладе оставшийся в обязательстве супруг приобретает право единоличной собственности в ипотечном жилье, а вышедший — вправе потребовать выплаты компенсации.

Как правило, для получения согласия банка требуется соблюсти ряд условий, а именно:

• Платежеспособность оставшегося в обязательстве экс-супруга должна позволять самостоятельно обслуживать долг по ипотечному кредиту.
• Банк может потребовать ввести вместо выбывшего созаемщика поручителя. Им может быть кто-то из родственников заемщика.
• Предмет залога должен быть переоформлен в личную собственность заемщика. Банк однозначно будет против, если, например, муж захочет выйти из числа созаемщиков, оставив при этом в собственности ипотечное жилье.

Но даже все вышеперечисленное не является гарантией того, что банк пойдет вам навстречу. При его отказе, шансы на выход из созаемщиков крайне малы даже через суд. Как вариант в этом случае можно — досрочно закрыть ипотеку/найти покупателя и продать квартиру.

Что следует предпринять, чтобы не пришлось делить ипотечную квартиру

Чтобы не пришлось делить ипотечное жилье в судебном порядке, обязательно оформляйте ваши устные договоренности с супругом письменно.

Это можно сделать путем заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества/брачного договора, в котором вы определите кому достанется долг и ипотека и в каких долях. Тогда раздел имущества при разводе супругов пройдет мирно в соответствии с его условиями.

Однако необходимо уведомить о наличии такого документа кредитора, а также о факте изменения/расторжения брачного договора. При невыполнении данной обязанности, стороны отвечают по обязательствам независимо от содержания брачного соглашения — ст. 46 СК РФ.

Кредитор при этом вправе потребовать изменения/расторжения кредитного договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых стороны исходили при его заключении — ст. 451 ГК РФ.

Другой вариант — сохраняйте документы, подтверждающие внесение вами своих личных денежных средств в первоначальный взнос по ипотеке. Например, вы получили наследство и оплатили этими деньгами первоначальный взнос, при этом вклад мужа был минимальный.

Обязательно храните документы, подтверждающие получение денег по наследству, поскольку в суде это будет иметь значение при разделе.

Как делится при разводе квартира, купленная в ипотеку

Порядок действий напрямую зависит от периода оформления и условий ипотечного договора. А именно:

• До заключения брака.
• В период нахождения в брачном союзе.

Рассмотрю каждый из вариантов.

Как быть, если один из супругов оформил ипотечный кредит до вступления в брак

Если ипотечный кредит был оформлен до брака на мужа (жену), у него/нее возникает право единоличной собственности на жилье, купленное по договору купли-продажи/договору уступки объекта завершенного строительства. Такая квартира не будет являться совместно нажитым имуществом.

Другая ситуация, если ипотека оформлена на одного из супругов до заключения брака, но фактически погашается, в том числе в зарегистрированном браке. В этом случае внесенные в период брака денежные средства на погашение кредита будут считаться общим доходом семьи.

Поэтому супруг, не являющийся собственником, вправе претендовать на денежную компенсацию в размере половины суммы от внесенных в этом интервале платежей по ипотеке при разводе. Это же относится к улучшению добрачной ипотечной квартиры за счет общих доходов семьи — ремонт/перепланировка/реконструкция и пр.

Напоминаю, к совместно нажитому имуществу относятся — п. 2 ст. 34 СК РФ:

• Доходы супругов от определенной деятельности — трудовой/предпринимательской/интеллектуальной.
• Пенсии/пособия/нецелевые выплаты.
• Приобретенное на совместный доход движимое/недвижимое имущество.
• Инвестиции в ценные бумаги/паи/вклады/доли в капитале юрлиц.
• Иное.

Какие имеются нюансы раздела ипотечной квартиры, если она куплена одним из супругов до брака по договору уступки/долевого участия в строительстве

Обратите внимание, суд может признать такую недвижимость совместно нажитым имуществом, если право собственности возникло в момент нахождения супругов в браке. Однако для это вам потребуется доказать, что в браке за счет общего имущества супругов и/или вашего труда/личных денег значительно увеличилась стоимость такого жилья — п. 1 ст. 37 СК РФ.

Если доказать это проблематично, вы сможете рассчитывать на денежную компенсацию в размере половины суммы от внесенных в браке платежей по ипотеке.

Однако, если право собственности на ипотечное жилье возникнет до регистрации брака — оно будет принадлежать лицу, указанному в договоре уступки/долевого участия.

Как делится жилье, если будущие супруги совместно взяли ипотечный кредит до вступления в брак

В такой ситуации каждый из супругов выступает созаемщиком по ипотеке и приобретает право собственности на определенную долю в жилье, которая является личной собственностью сторон — п. 1 ст. 36 СК РФ.

Как будет делиться квартира, если ипотечный кредит оформлен в браке

Поскольку право собственности на объект недвижимости возникает в момент нахождения лиц в зарегистрированном браке, квартира будет являться совместно нажитым имуществом супругов — п. 1 ст. 256 ГК РФ.

При этом не имеет значения, оформлена ипотека на одного из супругов либо они оба выступают созаемщиками.

Раздел в такой ситуации возможен:

• Путем заключения нотариально удостоверенного соглашения о разделе квартиры и внесения изменений в кредитную документацию. Однако это возможно осуществить только, если получено согласие банка. После согласования порядка погашения кредита с банком, следует зарегистрировать права на определенные соглашением доли в Росреестре — п. 5 ст. 244 ГК РФ.
• В судебном порядке — если супруги не достигли согласия либо хотят изменить ипотечный договор. Для этого необходимо обратиться в суд с иском о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. Банк привлекается к участию в деле в качестве третьего лица.

См. также: Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов в 2024 году

Какие имеются варианты раздела долга по ипотечному кредиту

Разделить долг по ипотеке путем изменения договорных условий без согласия банка не получится — п. 2 ст. 391 ГК РФ. В любом случае вам придется договариваться с банком о возможных вариантах. Это касается и раздела долга в судебном порядке.

Далее рассмотрю наиболее распространенные варианты.

Как поделить кредитный долг без суда

Самый приемлемый вариант — договориться с бывшим супругом самостоятельно без суда о разделе ипотечного долга путем:

1. Заключения соглашения.
2. Продажи квартиры по инициативе супругов.

Далее расскажу о каждом подробнее.

Как разделить ипотечный кредит по соглашению

Стороны могут заключить соглашение о разделе, в котором следует указать:

• Кто и в каком объеме выплачивает ежемесячные платежи.
• Кто станет собственником такого жилья/его части.
• В какой сумме будет выплачена компенсация другому супругу.

Например, можно определить, что вы в полном объеме исполняете обязательство по погашению кредита перед банком, а после выплачиваете вашему супругу компенсацию, равную половине суммы выплаченного долга. Квартира при этом остается за вами.

Обратите внимание, для заключения такого соглашения вам предварительно следует получить согласие банка. Если оно получено:

1. В кредитный договор вносятся соответствующие изменения путем подписания дополнительного соглашения к нему.
2. Оформляется новая закладная, которая аннулирует предшествующую.

Важно! Если вы решите по своей инициативе полностью погасить долг, тем самым исполнив кредитное обязательство за своего супруга — вы сможете потребовать с него только возмещения уплаченной вами его части долга, а не претендовать на увеличение своей доли в праве долевой собственности на квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру по инициативе бывших супругов/банка

Если вы с бывшим супругом не желаете после развода оплачивать ипотеку, вы можете:

• Предложить банку продать ипотечное жилье и оплатить вырученными от продажи денежными средствами оставшуюся часть кредита.
• Разделить оставшиеся после продажи деньги между собой.

Обратите внимание, продажа ипотечной квартиры возможна только после получения согласия банка и с соблюдением соответствующих условий — ст. 38 СК РФ, ст. 59 № 102-ФЗ.

Выделяют следующие наиболее распространенные способы продажи ипотечного жилья:

1. Сделка купли-продажи — ипотека погашается в ходе такой сделки.
2. Смена собственника — путем переуступки долга по ипотечному кредиту.
3. Досрочное погашение ипотечного кредита за счет средств покупателя.
4. Продажа квартиры банком с торгов.

Далее рассмотрю их более детально.

Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи

В данной сделке будут задействованы банк, продавец и покупатель. Для реализации квартиры таким способом, придерживайтесь следующего алгоритма:

1. Обратитесь в банк за получением согласия на продажу недвижимости.
2. Найдите покупателя.
3. Выпишите всех зарегистрированных в жилом помещении лиц.
4. Заключите предварительный договор купли-продажи — в документе пропишите пункты: предмет договора (объект недвижимости)/сумму сделки (в разбивке задаток/основная часть)/намерение сторон в будущем совершить сделку/срок заключения основного договора купли-продажи/иные условия основного договора купли-продажи (далее — ДКП).
5. Получите задаток от покупателя на счет в банке для погашения кредита.
6. Дождитесь снятия банком обременения (залога) — если отметка о залоге им не снята, вам нужно сделать это самому. Обратитесь в МФЦ/Росреестр с заявлением о снятии обременения, предварительно запросив в банке закладную с отметкой о погашении или выписку по счету депо.
7. Заключите ДКП, согласно которому вы получаете остаток денежных средств.
8. Зарегистрируйте переход прав собственности в органах Росреестра.

Как переуступить долг по ипотечному кредиту

Такой вариант предполагает переоформление ипотеки на покупателя, который по итогу приобретает право собственности на ипотечное жилье.

Соблюдайте следующий порядок действий:

1. Уведомление банка о переуступке долга по ипотечному кредиту и согласование с ним дальнейшего алгоритма действий. Имейте в виду, на данном этапе со стороны банка может быть получен отказ.
2. Поиск покупателя, согласного на переоформление ипотеки (в размере стоимости квартиры за вычетом остатка долга по кредиту) после согласования кредитным учреждением уступки.
3. Подача покупателем в банк документов, подтверждающих его платежеспособность (полный перечень следует уточнить в банке).
4. Заключение банком и покупателем договора цессии (если условия по ипотеке не меняются)/нового ипотечного кредита (при изменении условий).
5. Зачисление банком на ваш счет остатка денежных средств (за минусом остатка долга по кредиту).
6. Передача банком документов на перерегистрацию права собственности в Росреестр.

Как продать квартиру при досрочном погашении ипотеки за счет средств покупателя

Этот способ реализации ипотечной квартиры подойдет, если покупатель будет располагать необходимой денежной суммой для ее приобретения. Согласие банка в этом случае не потребуется, единственное — его надо будет уведомить о полном досрочном погашении кредита.

Получается, покупатель предоставляет вам часть суммы для досрочного погашения ипотеки в виде задатка. Для этого вам необходимо заключить с покупателем предварительный ДКП (соглашение о задатке), в котором указывается:

• Что квартира продается  покупателю после снятия обременения банка.
• Сумма сделки.
• Порядок передачи денег.
• Сроки снятия обременения.

После этого вам следует:

1. Произвести полное досрочное погашение по ипотеке.
2. Взять в банке закладную с отметкой о полном погашении (если она оформлялась).
3. Обратиться в органы Росреестра для снятия с квартиры обременения.
4. Заключить с покупателем договор купли-продажи с учетом внесенного задатка.
5. Обратиться в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

Важно! Такой вариант несет риски для покупателя, поскольку после передачи задатка/снятия обременения продавец может передумать, и вернуть деньги получится только через суд. Поэтому такой вариант крайне редко используется на практике.

Возможно ли продать квартиру, приобретенную за счет военной ипотеки

Главное отличие военной ипотеки от обычной — жилье, купленное с ее помощью, находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны РФ (ФГКУ «Росвоенипотека»).

Продать такую квартиру возможно, если соблюдены следующие условия:

• Задолженность погашена и военнослужащий отслужил 20 лет.
• Долг перед государством и банком закрыт досрочно.
• Недвижимость продается путем переуступки долга по ипотечному кредиту.

Оптимальным вариантом снятия обременений является досрочное погашение ипотеки. После полной оплаты банк снимает ограничение и уведомляет ФГКУ «Росвоенипотека», которая поступает аналогичным образом.

Обратите внимание, особенностью ипотечного кредитования военных является то, что часть долга по кредиту погашается государством. Право на безвозмездное пользование такими средствами возникает у военнослужащего, если:

1. Выслуга составила 20 лет, в том числе в льготном исчислении.
2. Срок службы до увольнения по состоянию здоровья/иным уважительным причинам составил 10 лет.

Если вы не относитесь ни к одной из вышеперечисленных категорий, деньги государству придется вернуть. Для этого уточните сумму и запросите реквизиты для перечисления, отправив запрос через сайт Росвоенипотеки. Срок рассмотрения обращения — не более 30 дней.

Обременение будет снято только при условии внесения всей суммы долга по жилищно-целевому займу на индивидуальный счет.

Придерживайтесь следующего порядка:

1. Погасите ипотечный кредит досрочно, перед этим уточнив в банке остаток задолженности на дату погашения.
2. Найдите покупателя и заключите предварительный ДКП.
3. Снимите обременение банка, обратившись в Росреестр/МФЦ с соответствующим заявлением и приложив к нему документы: банковскую выписку/копию кредитного договора/паспорт собственника жилья/ДКП квартиры/закладную банка с отметкой.
4. Снимите обременение государства — желательно сообщить в ФГКУ «Росвоенипотека» о своем намерении выплатить военную ипотеку досрочно одновременно с закрытием кредита в банке. К заявлению приложите копию паспорта гражданина РФ и справку о прохождении службы. Ведомство направит ваши документы в Росреестр, и в течение 30 дней обременение будет снято.
5. Заключите с покупателем договор купли-продажи.
6. Зарегистрируйте сделку в органах Росреестра и получите деньги.

Когда кредитор может продать ипотечное жилье по своей инициативе

При наличии регулярных просроченных платежей по кредиту либо, если клиент уведомил банк о невозможности его погашения — банк вправе произвести реализацию ипотечной квартиры в:

• Судебном порядке — в суд подается иск об определении начальной продажной цены/обращении взыскания на предмет залога. После вынесения судебного решения жилье продается с публичных торгов (п. 1 ст. 56 № 102-ФЗ).
• Внесудебном порядке — организатором торгов (действует на основании договора с банком и выступает от его/своего имени) проводится открытый аукцион (п. 1 ст. 59 № 102-ФЗ).

Из вырученной при продаже ипотечного жилья денежной суммы:

1. Удерживаются судебные расходы (при судебном порядке)/вознаграждение организатора торгов.
2. Погашается остаток долга по ипотеке.
3. Перечисляется остаток заемщику.

Данный вариант рекомендую рассматривать только в самом крайнем случае. Даже при невозможности погашения вами ипотечного кредита всегда выгоднее прийти к соглашению с кредитором, продав квартиру самостоятельно, и погасив задолженность.

Какие преимущества и недостатки имеет продажа ипотечной квартиры при разводе

Реализация ипотечного жилья при разводе имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам относится:

• Освобождение бывших супругов от кредитного обязательства.
• Избавление от необходимости совместного проживания.

К минусам можно отнести:

• Сложности с получением согласия банка на продажу/растянутость оформления во времени.
• Трудности в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, имеющую обременение.
• Продажа жилья по цене ниже рыночной стоимости.

Как решить вопрос с разделом ипотеки в суде

При разделе ипотечной квартиры через суд, каждый из супругов может претендовать на половину выплаченных денег по кредиту в период брака (при его отказе от доли в квартире и дальнейшей уплаты ипотеки) либо доли в праве собственности на заложенное жилье.

При этом не имеет значения кто из них является заемщиком, а кто вступает созаемщиком/поручителем по такому кредитному обязательству — солидарная ответственность возникает в любом случае.

По данной категории дел суды в обязательном порядке привлекают банк к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Поскольку раздел кредитного обязательства (изменение условий ипотечного договора) невозможен без согласия банка даже по судебному решению.

Какие имеются нюансы раздела в зависимости от того, кем выступает второй супруг в правоотношениях с банком

Если ипотечный договор с банком заключен одним из супругов, а другой не является в нем стороной (например, выступает поручителем), перевод долга на такое лицо по факту представляет собой замену стороны в кредитном договоре. Однако это допускается только с согласия кредитора и поручителя — п. 1 ст. 391 ГК РФ.

Более того, поручительство (если оно имело место) прекращается при несогласии поручителя отвечать за нового должника — п. 3 ст. 367 ГК РФ.

Следовательно, если суд выносит решение о разделе кредитного обязательства без согласия кредитной организации, оно не соответствует закону. В связи с чем, с большей вероятностью суд откажет в разделе кредитного обязательства, поскольку требование о его делении поровну между супругами, по сути:

• Является требованием об изменении условий договора с банком.
• Лишает банк права при взыскании задолженности предъявить требования к супругам, как к солидарным должникам — поскольку ответственность должников из солидарной трансформируется в долевую.
• Нарушает интересы банка, как кредитора. Это связано с тем, что ранее платежеспособность/кредитная история супруга-должника, не являющегося стороной по договору, банком не проверялась и может не соответствовать его требованиям.

Однако это не означает, что разделить совместно нажитые долги супругов без изменения стороны в обязательстве нельзя. Это возможно сделать при определении долей каждого из супругов в общем имуществе. Для этого вам следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту.

Как правило, такое требование удовлетворяется судом, поскольку:

1. Определение размера кредитной задолженности в равных долях для каждого из супругов соответствует требованиям законодательства.
2. Не нарушает права кредитора по взысканию задолженности/обращению взыскания на заложенное имущество, поскольку такое деление не отменяет солидарной ответственности экс-супругов.

В этом случае вы с бывшим супругом продолжите оплачивать ипотеку, но поделив выплаты по кредиту пополам. Однако, хотя долги будут поделены, ответственность за действия/бездействия бывшего супруга сохраняется до полного исполнения кредитного обязательства (ст. 323 ГК РФ).

Приведу пример. Ваш бывший супруг, являющийся заемщиком по ипотечному кредиту, спустя полгода после раздела долга в суде перестал оплачивать свою часть. В этом случае банк вправе потребовать недоплату с вас, а вы будете обязаны ее оплатить. Однако вы можете в порядке регресса взыскать выплаченные вами суммы с экс-супруга в судебном порядке.

Обратите внимание, данный иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать следующее:

1. Название суда.
2. Данные истца — ФИО/место жительства/дата и место его рождения/контакты.
3. Сведения об ответчике — ФИО/место жительства/дата и место рождения и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, данные паспорта/водительского удостоверения, свидетельства о регистрации ТС).
4. Цену иска.
5. Предмет искового заявления.
6. Обстоятельства расторжения брака/возникновения спора по разделу квартиры.
7. Когда, каким органом расторгнут брак, есть ли несовершеннолетние дети.
8. Описание имущества, в том числе ипотечного жилья/условий кредитного договора.
9. Предлагаемый вариант раздела и обоснование.
10. Доказательства, подтверждающие, что спорное имущество является совместно нажитым.
11. Ссылки на нормы права/судебную практику.
12. Ваши исковые требования — о разделе ипотечной квартиры/кредита/прочих обязательств и имущества.
13. Перечень прилагаемых документов к иску.
14. Дату составления искового заявления, подпись истца.

К иску необходимо приложить копии:

• Свидетельств о заключении/расторжении брака.
• Правоустанавливающих/правоподтверждающих документов на квартиру.
• Кредитной документации.
• Документов, подтверждающих оплату ипотечного кредита.
• Расчет цены иска.
• Доказательства, подтверждающие обстоятельства по делу.
• Документов, подтверждающих направление иска с приложениями сторонам, участвующим в деле.
• Доверенности на представителя (при наличии).
• Квитанцию об оплате государственной пошлины.
• Иное.

Важно! При разделе ипотечного жилья в суде вы можете на любой стадии судебного разбирательства заключить мировое соглашение. При этом такой документ не должен нарушать права банка, иначе суд не утвердит его — ст. 153.8 ГПК РФ.

См. также: Образец для составления искового заявления о разделе совместно нажитого имущества супругов в 2024 году

Какой предусмотрен срок исковой давности для раздела ипотечной квартиры

Если после развода вы не поделили совместно нажитое имущество в 3-х летний срок, квартира все равно сохранит в дальнейшем статус совместной собственности — п. 6 ст. 38 СК РФ.

При отсутствии между супругами спора относительно ипотечного жилья, заявить свои права на него можно даже спустя много лет после развода. В этом случае срок исковой давности будет исчисляться не с момента расторжения брака, а с момента, когда вы узнали/должны были узнать о нарушении ваших прав — п. 19 ПП ВС РФ № 15.

Таким образом, пока не нарушены ваши права, данный срок не начинает свое течение и недвижимость считается вашей совместной собственностью. Однако, чем позднее вы начнете делить квартиру, тем труднее и длительнее будет судебное разбирательство.

Делится ли ипотека при разводе, если использованы средства материнского капитала

Как показывает практика, нередко ипотека погашается семейной парой частично за счет средств материнского капитала. Данные денежные средства могут использоваться в качестве — п. 6 ст. 10 № 256-ФЗ:

• Первоначального взноса.
• Для погашения текущего долга.

Такая недвижимость подлежит разделу с учетом положений № 256-ФЗ. А именно, супруги обязаны выделить всем детям доли в ней. Размер долей определяется по соглашению родителей, а если оно не достигнуто, это может сделать суд — п. 4 ст. 10 № 256-ФЗ.

Например, доля внесенных средств маткапитала в оплату ипотеки составила 15%. Следовательно, эта часть подлежит разделу между всеми членами семьи поровну.

Кроме того, первоначальный взнос по кредиту был внесен личными денежными средствами одного из супругов в размере 30%, что подтверждается документально. Данная часть не делится и достанется такому супругу. В оставшейся доле (55%) квартира подлежит разделу между экс-супругами в равных долях.

Если для покупки жилья использовался маткапитал и кредит не погашен, недвижимость находится в залоге и продать ее не получится. Это связано с тем, что для ее продажи требуется получить разрешение органа опеки и попечительства, а шанс одобрения такой сделки, нулевой. Поэтому в любом случае банк предложит сторонам ипотечного договора погасить кредит, а после выделить долю в квартире каждому члену семьи.

Если банк совместно с созаемщиками решит обойти такой запрет, сделка будет признана ничтожной, а средства маткапитала возвращены в бюджет.

Представители органа опеки и попечительства могут согласиться на продажу недвижимости только при условии, что:

• Ипотека будет полностью погашена.
• В жилом помещении будут выделены доли детям.
• Одновременно с продажей будет совершена покупка квартиры, не уступающей по характеристикам предыдущей, и в ней сразу будут выделены доли несовершеннолетним.

Более подробно об этом можно прочитать в статье Как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом в 2024 году — советы адвоката.

Как делится ипотечная квартира при расторжении брака с несовершеннолетними детьми

Ипотечное жилье при разводе с детьми, делится между супругами в равных долях, если иное не предусмотрено брачным договором. Дети не имеют права собственности на имущество родителей и следовательно, не участвуют в разделе совместно нажитой ипотечной квартиры — п. 4 ст. 60 СК РФ.

Однако раздел ипотеки при разводе супругов с несовершеннолетними имеет свои особенности и требует учета интересов детей. А именно:

• Теоретически, если при разводе есть несовершеннолетние дети, они могут явиться причиной отступления судом от принципа равенства долей супругов в праве общей собственности. Так, доля родителя с ребенком, может быть увеличена судом при наличии значимых оснований — п. 2 ст. 39 СК РФ. Кредит при этом также может быть поделен в соответствии с присужденным долями.
• Доля ребенка в ипотечной квартире не делится при разводе, поскольку она является его личной собственностью. В оставшейся части недвижимость подлежит разделу поровну.
• Если дети были прописаны в ипотечном жилье, до момента его продажи их необходимо прописать на иной равнозначной жилплощади.
• В случае, когда ребенок является сособственником жилья — требуется получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу. При этом ему должна быть предоставлена соответствующая доля в праве в равнозначном объекте недвижимости.

Как делится ипотека при разводе с двумя детьми

Семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми полагается выплата материнского капитала, а с 01 января 2020 г. право на маткапитал получили также семьи с одним ребенком (при условии его рождения/усыновления после 01.01.2020 г.) — ст. 2 № 35-ФЗ.

Если такие средства были использованы супругами в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки/для последующей оплаты ее части — после выплаты ипотеки доли на всех членов семьи выделяются пропорционально сумме маткапитала. В оставшейся части такая квартира делится поровну между супругами. Правильность такого подхода подтвердил Верховный суд в Определении № 4-КГ16-73.

Поскольку жилье покупалось частично на совместные денежные средства супругов, а частично на средства маткапитала, то поровну между мужем и женой подлежит разделу часть недвижимости, которая соответствует по стоимости кредитным/собственным средствам.

Другая часть жилья, оплаченная средствами материнского капитала, делится в равных долях супругами с детьми.

Важно! Независимо от того, с кем останутся несовершеннолетние после развода, родители должны будут оплачивать ипотеку в равных долях.

Если дом в ипотеке, как его разделить при разводе

Порядок деления дома в ипотеке практически не отличается от алгоритма раздела ипотечной квартиры. Главный нюанс заключается в том, что дом можно разделить в натуре. Однако для выдела доли должны быть соблюдены определенные условия:

• Возможность обустроить отдельный вход для каждого собственника.
• В доме должны быть все объекты благоустройства — кухня/санузел.
• Произведен раздел систем отопления/водо- , электро- , и газоснабжения.

Таким образом, пригодность каждой части домовладения для проживания определяется исходя из соблюдения санитарно-технических норм, а не пожеланий собственников.

Если у вас большой дом, с выделом доли в натуре могут быть варианты, в отличие от квартиры. Возможность такого выдела устанавливает экспертиза. При выводе эксперта о возможности выдела доли в натуре, им будет предложено размещение стены между отдельными частями дома.

Кроме этого, понадобится заключение всех ресурсоснабжающих учреждений, о том, что изменение схемы инженерных коммуникаций возможно и безопасно.

Обратите внимание, расходы по возведению стены/устройству отдельного входа/перемещению коммуникаций вам придется нести с экс-супругом поровну, даже в случае, если изменения проводятся не на вашей стороне.

Иногда продать общий дом и поделить полученные от продажи деньги бывает выгоднее, чем нести расходы на экспертизу/перепланировку домовладения. Особенно это актуально, когда доли бывших супругов изначально неравные. Например, доля одного из них настолько мала, что стоимость перепланировки может оказаться по цене дороже, чем сама доля.

Имейте в виду, что разделу подлежит также земельный участок, на котором расположен дом. При разводе каждый из супругов, получивший половину дома, также получит часть участка — ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ.

Как при разводе делится ипотечная квартира в долевой собственности

По соглашению участников совместной собственности может устанавливаться долевая собственность на недвижимое имущество либо супруги могут изначально при покупке оформить квартиру в общую долевую собственность с определением долей — п. 5 ст. 244 ГК РФ. Обычно размер долей составляет по ½ доли в праве.

Если правоустанавливающие документы предусматривают конкретные доли сособственников — квартира подлежит разделу пропорционально указанным в них долям.

О чем говорит судебная практика

Судебная практика по вопросу раздела ипотечной квартиры при разводе, если есть дети достаточно неоднозначная, и судами, зачастую, по схожим делам выносятся абсолютно противоположные решения.

Анализ практики показывает, что существенное значение при рассмотрении данной категории дел в суде имеют следующие обстоятельства:

• Наличие общих несовершеннолетних детей.
•  Финансовое положение сторон спора.
• Использовались ли средства материнского капитала для погашения ипотеки/денежные средства третьи лиц.
• Позиция банка по данному вопросу.

Обзор судебных актов по такому вопросу позволяет сделать следующие выводы:

1. Раздел ипотеки проходит при обязательном участии кредитора (банка).
2. Если кредитная организация дает согласие на раздел — суды, как правило, удовлетворяют исковые требования. Однако такое случается крайне редко, поскольку для банка два созаемщика выгоднее, чем один.
3. Когда ипотечный кредит погашен частично средствами материнского капитала — суды однозначно выносят решение о выделении долей всем членам семьи.
4. Если в период брака супруги продали ипотечную недвижимость (с использованием маткапитала) и при этом не выделили детям доли в ней, суд вправе принудительно выделить доли в праве собственности в ином недвижимом имуществе бывших супругов.
5. При отказе банка в переоформлении/разделе кредита — суд выносит решение о разделе долга, однако кредитный договор остается неизменным.
6. При невозможности выдела долей в ипотечном жилье суд производит раздел путем его присуждения одному из супругов с выплатой компенсации другой стороне.

Приведу несколько примеров судебных решений:

• Дело № 2-1653.
• Дело № 2-1453.
• Дело № 2-3346.

Обратите внимание, каждая ситуация индивидуальна, поэтому раздел ипотечного жилья требует квалифицированной юридической помощи и сопровождения судебного дела грамотным юристом.

См. также:

Юридическая консультация в Санкт-Петербурге

Представительство в суде Санкт-Петербурга

Частые вопросы

В: Что делать, если при разводе оба супруга не желают брать на себя ответственность по дальнейшему погашению ипотеки?

О: Здесь возможно два варианта: 1) найти покупателя, готового на погашение остатка по кредиту либо на оформление ипотеки на себя; 2) погасить кредит и после продать жилье, а остаток денежных средств поделить между собой.

В: Как делится квартира в ипотеке при разводе, оформленная на одного из супругов?

О: Порядок раздела ипотеки будет такой же, как, если бы супруги выступали созаемщиками. А именно — ипотечная квартира является совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях, если иное не предусмотрено брачным договором. Для раздела обязательств по кредиту следует обратиться в банк. При отказе банка в разделе долга, обращайтесь в суд.

В: Как делится взятая в браке ипотечная квартира при разводе без детей?

О: При оформлении ипотеки в период брака квартира и долг перед банком будет делиться поровну, если иное не предусмотрено брачным договором. Также возможен отказ одного из супругов от доли в совместной собственности. Вместе с недвижимостью другому супругу передаются и обязательства по кредиту. Однако для этого нужно заручиться согласием банка.

В: Платится ли налог с продажи ипотечной квартиры?

О: Налог не платится, если вы владели таким жильем: 1) более 3 лет и на дату государственной регистрации перехода права собственности от вас к покупателю оно являлось для вас единственным; 2) 5 лет. Если срок владения составил менее 5 лет — с продажи придется заплатить НДФЛ в размере 13% (п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

В: Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если в созаемщиках муж и жена?

О: Если ипотека была взята супругами в период брака, квартира и долг перед кредитным учреждением делится пополам. Исключение — наличие между сторонами брачного договора, предусматривающего иной порядок раздела. Также одним из вариантов разделения может стать отказ одного из супругов от доли в собственности на ипотечное жилье в пользу другой стороны.

В: Нужно ли делить ипотечную квартиру при разводе?

О: Раздел квартиры является правом супругов, а не обязанностью. Однако я рекомендую оформлять раздел официально.

В: Как делить платежи по ипотеке при разводе?

О: Вы можете заявить в судебном порядке исковые требования о признании кредитного долга совместно нажитым имуществом и взыскании половины уплаченных после развода платежей. Если экс-супруг откажется их возмещать, вы можете взыскать их с него в пределах 3-х летнего срока исковой давности. При этом по каждому платежу такой срок исчисляется отдельно.

В: Как рассчитывается компенсация, подлежащая выплате одному из супругов, при его отказе от доли в ипотечной квартире?

О: Если ипотечный кредит на момент рассмотрения спора о разделе квартиры не погашен и одному из супругов перешло право собственности на жилье с присуждением второму компенсации — ее размер определяется как половина разницы между рыночной ценой квартиры и остатком задолженности по ипотеке.

Шпаргалка

1. Расторжение брака между супругами-созаемщиками не влияет на порядок оплаты ипотеки, солидарная ответственность сохраняется.
2. При неоплате ипотечного кредита бывшими супругами, квартира может быть продана на торгах, даже если она является единственным жильем.
3. При разделе ипотечной недвижимости/кредитных обязательств доли каждого из супругов определяются следующим образом: 1) если имущество поделено поровну, долги также делятся пополам. 2) при иных принципах разделения нажитого — кредит, подлежит разделу пропорционально долям каждого из супругов в общем имуществе.
4. Раздел ипотеки возможен по соглашению между супругами и банком либо в судебном порядке.
5. Если бывший супруг не оплачивает платежи по ипотеке, другой созаемщик вправе взыскать с него половину уплаченных им денег в суде.

А вам приходилось делить ипотеку при разводе? С какими трудностями вы столкнулись и как решился вопрос?