Как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом в 2024 году — советы адвоката

Автор

Сергей Ершов

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Санкт-Петербурга – 78/5563

В браке вы оформили ипотеку на приобретение квартиры, оплатив первоначальный взнос средствами маткапитала. Семейная жизнь не задалась, и вы не знаете с чего начать раздел. Я расскажу, как разделить ипотечную квартиру при разводе с материнским капиталом, какие имеются «подводные камни» и как не лишиться законных средств.

Что следует знать о материнском капитале

Под материнским капиталом понимается целевая мера государственной поддержки, направленная на поддержание российских семей. Такая выплата не является совместно нажитым имуществом супругов. Поэтому разделить такие средства, вложенные в покупку квартиры, не получится.

До 2020 года материнский капитал выдавался семьям за рождение/усыновление второго ребенка. После 2020 года право на такую выплату возникает, даже при рождении первого малыша, а за второго производят доплату — если первый ребенок родился/был усыновлен не ранее 1 января 2020 года.

Порядок использования маткапитала определен в № 256-ФЗ. Такая выплата может быть направлена ее получателем, в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

Сам по себе раздел ипотечной квартиры сопряжен с трудностями, а если при ее покупке помимо заемных средств использовался материнский капитал, это:

• В разы усложняет раздел такой недвижимости.
• Иногда и вовсе делает его невозможным.

Как используется материнский капитал при покупке ипотечной квартиры

В соответствии с действующим законодательством средства маткапитала при покупке жилья могут быть использованы для:

• Оплаты первоначального взноса, который является обязательным для оформления ипотеки.
• Частичного/полного погашения текущей задолженности по ипотеке.

Оба способа использования таких средств предполагают закрепление за несовершеннолетними детьми и их родителями долей в праве собственности на квартиру.

Как делится квартира в ипотеке при разводе с маткапиталом и двумя детьми

При подготовке документов на получение средств маткапитала в целях защиты интересов несовершеннолетних владельцем сертификата (одним из родителей) оформляется обязательство о передаче детям части жилья в равных долях, которое удостоверяется нотариально.

При этом оно должно быть исполнено в срок не позднее 6 месяцев после снятия обременения с недвижимости. Контроль за исполнением такого обязательства возложен на органы Пенсионного фонда.

Квартира, для покупки которой использовалась ипотека и материнский капитал, подлежит оформлению в общую долевую собственность супругов и детей (в том числе первого/второго и всех последующих детей). При этом размер долей определяется сторонами самостоятельно — п. 4 ст. 10 № 256-ФЗ.

На практике, существует два способа выдела таких долей в купленном жилье:

1. В равных долях всем членам семьи.
2. В равных частях в пределах средств материнского семейного капитала.

Далее рассмотрю более подробно.

Когда выдел долей в квартире происходит в равных частях на всех

Такой способ обычно используется, если детям успели выделить доли в квартире при покупке. В этом случае при разводе каждый из супругов получит причитающуюся ему часть в пределах выделенной доли. Тот родитель, с которым остались дети, будет распоряжаться также долями детей до их совершеннолетия.

Также большинство родителей добровольно оформляют приобретенное жилое помещение в равных долях на себя и детей, исходя из принципа равенства долей.

Когда доли выделяются исходя из суммы материнского капитала

Если доли в квартире изначально не были выделены — часть недвижимости, оплаченная из общих доходов семьи, делится поровну между супругами. Дети не могут претендовать на эту часть.

А вот уже на средства материнского капитала имеют право все члены семьи в равных долях. При этом дети могут претендовать только на часть жилого помещения, которая пропорциональна их долям в маткапитале, а не всей стоимости недвижимости в целом.

Такая позиция нашла отражение в п. 13 Обзора ВС РФ и активно применяется судами при разделе ипотечных квартир с использованием такой выплаты.

Важно! Все члены семьи имеют право на получение доли в квартире, купленной с использованием средств маткапитала. Исключение — отец ребенка, не состоящий в зарегистрированном браке с его матерью.

Возможно ли разделить квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием средств материнского капитала

Суды при рассмотрении такой категории дел стоят на защите прав и законных интересов детей, поскольку основное назначение маткапитала — улучшение жилищных условий. При этом не важно производится ли раздел такой квартиры при расторжении брака или после.

В отношении ипотечной квартиры банк, как правило, предоставляет согласие на продажу, если при расчете по сделке купли-продажи на расчетный счет банка покупателем будет перечислена сумма в размере остатка задолженности по кредиту.

Однако в случае с ипотечным жильем, в котором задействован материнский капитал, ситуация несколько иная. Его продажа осложняется:

1. Требованием об обязательном выделении доли детям в течение 6 месяцев с момента снятия обременения. При его несоблюдении, есть вероятность предъявления к вам иска о признании совершенной сделки купли-продажи недействительной (в части, касающейся доли детей) и возврате материнского капитала в бюджет.
2. Необходимостью получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу такой недвижимости — опека не одобрит сделку по приобретению строящегося объекта либо, если в результате уменьшится доля ребенка в новом жилье и пр.

Таким образом раздел квартиры, купленной с использованием средств материнского (семейного) капитала, без учета интересов детей невозможен.

Как быть с непогашенной ипотекой и материнским капиталом после развода

Если в покупку ипотечной квартиры вложены средства материнского капитала, наиболее оптимальным решением при разводе будет погашение ипотеки и выдел долей в недвижимости.

После снятия обременения и оформления долей жилье можно продать на общих основаниях (с условием получения разрешения органа опеки на продажу), а полученные от продажи денежные средства разделить пропорционально долям.

Однако в большинстве случаев, у заемщиков отсутствуют необходимые суммы для досрочного погашения ипотеки, и квартира продолжает оставаться в залоге у банка. В такой ситуации возможны следующие варианты:

• Заявите требования о разделе долга по ипотеке в процессе судебного раздела совместного имущества супругов при разводе.
• Обратитесь в суд с самостоятельным иском о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту между бывшими супругами. Такой раздел не нарушает прав кредитора по взысканию задолженности — солидарная ответственность супругов сохраняется.
• Попробуйте договориться с банком о реструктуризации задолженности по кредитному договору, путем перезаключения индивидуальных договоров на каждого из бывших супругов, с разделом остатка ипотеки поровну. Однако банки редко идут на подобное, поскольку для них два солидарных должника лучше, чем один.
• Рассмотрите вопрос перекредитования и погашения остатка задолженности по ипотеке иными заемными средствами. Это позволит снять обременение (залог) с жилого помещения и распорядиться им.
• Продолжите совместно выплачивать ипотеку, предварительно договорившись (письменно/устно) с другим супругом. После погашения долга, выделения долей и получения разрешения органа опеки и попечительства можно будет продать квартиру и разделить вырученные от продажи деньги пропорционально долям в недвижимости.
• В случае отсутствия денег для оплаты ипотеки и наличия просроченной задолженности по кредитному договору банк вправе произвести реализацию такой недвижимости на торгах. В этом случае можно рассчитывать только на остаток денежных средств от реализации за минусом остатка задолженности по кредиту.

При наличии непогашенной ипотеки все действия в отношении квартиры необходимо согласовывать с банком.

Какой порядок оформления сделок с недвижимостью после погашения ипотеки с участием маткапитала

Если вы решили развестись с супругом после снятия обременения с ипотечной квартиры, но она приобреталась, в том числе с участием сертификата, действует несколько иной порядок оформления сделки.

Нотариальное обязательство о выделении долей детям после снятия обременения исполняется следующим образом:

1. Обратитесь к нотариусу за выделением долей супругов с обязательной регистрацией изменений в Росреестре.
2. Повторно посетите нотариальную контору и выделите доли детям, путем составления соглашения.
3. Закрепите часть доли каждого из родителей за детьми нотариально — если ипотечная квартира при покупке оформлена только на супругов. После определения в соглашении размера доли детей произведите государственную регистрацию перехода прав собственности.

Выделять доли не придется, если при приобретении объекта недвижимости они были оформлены на всех членов семьи. Как правило, такое встречается при оплате первоначального взноса за недвижимость средствами материнского капитала.

В этом случае достаточно представить в Росреестр документы, подтверждающие полное погашение ипотечного кредита (закладную и справку из банка о закрытии кредита).

Если вами принято решение о продаже такой квартиры (после снятия обременения/оформления долей всех членов семьи), сделка может быть зарегистрирована в Росреестре только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Какие есть способы раздела ипотечной квартиры с материнским капиталом

Как и любое имущество недвижимость может быть поделена в:

• Добровольном.
• Судебном порядке.

Главное отличие от раздела других общих активов супругов заключается в обязательном привлечении третьих лиц:

1. Банка (при наличии ипотеки).
2. Органа опеки и попечительства (защита интересов детей).

Далее рассмотрю более детально.

Как разделить квартиру мирно

Такой способ является наиболее приемлемым и малозатратным по сравнению с судебным. Согласно законодательству общее имущество супругов может быть поделено ими по соглашению, которое должно быть в обязательном порядке удостоверено нотариусом — п. 2 ст. 38 СК РФ.

В соглашении о разделе имущества сторонам следует указать:

• Кто и в каком объеме будет выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке.
• Кто станет собственником части такого жилья (за исключением доли детей в квартире).
• Размер и порядок выплаты компенсации другому супругу.

При оформлении такого документа проведение оценки квартиры не требуется. Исключение — наличие спора о стоимости жилого помещения и один из супругов/оба требуют ее проведения (ст. 8 № 135-ФЗ).

Для раздела жилого помещения в добровольном порядке придерживайтесь следующего алгоритма:

1. Договоритесь между собой о принадлежности недвижимости/ее части после развода.
2. Проведите оценку стоимости объекта недвижимости при наличии спора.
3. Подготовьте проект соглашения о разделе имущества самостоятельно или обратитесь за его составлением к нотариусу/юристу (за отдельную плату).
4. Удостоверьте документ о разделе квартиры нотариально.
5. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Важно! Разделение ипотечной квартиры с материнским капиталом производится с определением долей супругов. При этом доли детей остаются неизменными и в раздел не включаются.

Какие существуют варианты добровольного раздела

Вариантами добровольного раздела такой недвижимости является:

• Продажа квартиры — такой вариант возможен только после погашения ипотеки/выделения долей детям и получения одобрения органов опеки и попечительства. При этом для получения такого разрешения необходимо документально подтвердить, что после продажи детям будут выделены равноценные квадратные метры в новой недвижимости/иное жилье в собственность.
• Выплата компенсации за отказ от доли одного из супругов — в этом случае такой супруг вправе претендовать на получение компенсации в виде денежных средств либо другого равноценного имущества.
• Выделение долей в натуре — это возможно реализовать, если при разделе недвижимости созданные помещения будут иметь отдельные входы/коммуникации и при этом будут соблюдены санитарные/строительные нормы. В квартире физически выделить долю практически невозможно, да и в домовладении сделать это проблематично и затратно.

См. также: Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов в 2024 году

Как решить вопрос с разделом ипотечной квартиры с маткапиталом в судебном порядке

Если вы с супругом не достигли соглашения в вопросе деления квартиры, единственный вариант ­— это поделить активы через суд. Исковое заявление о разделе имущества может быть подано любым из супругов в районный/городской суд по месту нахождения спорной квартиры.

Как правило, банки неохотно и крайне редко идут навстречу в вопросе раздела ипотечной квартиры, чаще отказывают. Однако при разделе жилья с использованием средств материнского капитала согласие банка не требуется.

Наличие обременения в виде ипотеки не может являться основанием для отказа в — п. 11 Обзора ПВС РФ:

• Удовлетворении требований о разделе ипотечного жилья.
• Определении долей детей в праве общей собственности.

Поскольку при определении долей супругов и их детей в праве собственности на жилое помещение не требуется согласия залогодержателя и такой раздел не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, так как заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.

Если предмет залога остается в общей собственности приобретателей, они становятся солидарными залогодателями — п. 2 ст. 353 ГК РФ.

При вынесении решения суд примет во внимание отношение доли маткапитала к стоимости квартиры. При этом законные доли принадлежат несовершеннолетним и факт развода родителей на их размер не оказывает никакого влияния.

Следовательно, раздел квартиры с ипотекой и материнским капиталом вполне реален, однако в большинстве случаев придется обращаться в суд.

См. также: Образец для составления искового заявления о разделе совместно нажитого имущества супругов в 2024 году

Как составить исковое заявление о разделе ипотечной квартиры с материнским капиталом

К форме и содержанию иска предъявляются определенные требования, указанные в ст. 131 ГПК РФ. При их несоблюдении заявление может быть:

• Оставлено без рассмотрения — ст. 135 ГПК РФ.
• Возвращено истцу — ст. 136 ГПК РФ.

При составлении иска, придерживайтесь стандартной структуры (вводная/описательная/мотивировочная/заключительная части), которая включает в себя следующую информацию:

• Наименование судебного органа.
• Сведения об истце — ФИО/место жительства/дата и место его рождения/телефон/адрес электронной почты (при наличии представителя, укажите и его данные).
• Об ответчике — ФИО/место жительства/дата и место рождения и один из идентификаторов (СНИЛС/ИНН, серия и номер паспорта/водительского удостоверения, свидетельства о регистрации ТС).
• Цену иска.
• Размер госпошлины.
• Название документа — Исковое заявление о разделе ипотечной квартиры с материнским капиталом.
• Обстоятельства, явившиеся основанием для обращения в суд, сведения о досудебном урегулировании спора/порядке пользования сторонами спорной квартирой на момент рассмотрения иска.
• Вариант раздела жилого помещения с обоснованием позиции.
• Доказательства и факты подтверждающие обстоятельства по делу.
• Требование о разделе.
• Правовое обоснование заявленных требований со ссылками на нормы права, подлежащие применению.
• Перечень прилагаемых документов.
• Подпись и дата составления.

Образец иска о разделе ипотечной квартиры с маткапиталом (DOC, 17 KB)

Какие документы следует приложить к иску

Обязательно в приложении к иску укажите перечень документов — ст. 132 ГПК РФ:

1. Уведомление о вручении либо подтверждающие направление копии искового заявления со всеми приложениями лицам участвующим в деле.
2. Квитанцию об оплате госпошлины.
3. Свидетельство о расторжении брака/рождении детей.
4. Подтверждающие факта использования материнского капитала на приобретение ипотечного жилья.
5. Доказательства, подтверждающие обстоятельства по делу.
6. Отчет об оценочной стоимости спорной недвижимости.
7. Доверенность на представителя.
8. Расчет цены иска с копиями по числу лиц, участвующих в деле.
9. Правоподтверждающие документы на ипотечную недвижимость.
10. Кредитная документацию.
11. Иное.

Что говорит судебная практика по разделу имущества

Анализ судебной практики по гражданским делам, касаемо раздела совместной ипотечной недвижимости с материнским капиталом супругов при разводе, позволяет сделать следующие выводы:

1. Наличие обременения в виде ипотеки на спорное жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала не является помехой в удовлетворении требований супругов о его разделе/определении долей детей в праве собственности на такое имущество — Дело № 2-6725/2017, Дело № 2-1/2020.
2. Суд разделит спорную недвижимость, если один из супругов уклоняется от выдела долей детям в добровольном порядке после развода — Дело № 2-691/2020, Дело № 2-29/2020.
3. По иску прокурора суд обяжет владельца сертификата исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей, если по истечении 6 месяцев доли не были выделены — Дело № 2-263/2020, Дело № 2-257/2020.
4. При определении размера долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала суд исходит из равенства долей родителей и детей на маткапитал, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилье — Дело № 2-187/2020, Дело № 2-764/2020.

Что говорят отзывы о разделе ипотечной квартиры при разводе с материнским капиталом

Отзывы граждан, прошедших через раздел такого имущества, свидетельствуют о следующем:

1. Раздел ипотечной недвижимости с использованием маткапитала в разы сложнее разделения совместно нажитых объектов недвижимости без использования кредитных средств и субсидии.
2. Способы деления спорного объекта недвижимости при разводе зависят от уровня доходов супругов/наличия вложенных в квартиру собственных добрачных средств/детей и прочих условий.
3. Недвижимость, купленная в кредит с помощью средств маткапитала, требует обязательного выделения долей и оформления в долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей. Если этого не сделать, к вам может быть предъявлен прокурором иск о возложении обязанности по оформлению жилья в собственность детей, вплоть до возврата средств маткапитала в бюджет.
4. Дети супруга, рожденные в других браках, не вправе претендовать на такое жилье.
5. Законом не определен размер долей, выделяемых детям в таком жилом помещении. По соглашению сторон квартиру можно разделить на всех членов семьи в равных пропорциях.
6. При наличии разногласий между супругами — суд с большей вероятностью поделит недвижимость между всеми членами семьи в равных долях в пределах суммы маткапитала, а другую часть, в которую вложены общие средства супругов, признает совместной собственностью. При разводе такая часть подлежит разделу между ними, доли детям в ней не положены.

См. также: Как разделить ипотеку при разводе в 2024 году — рассказывает адвокат

Частые вопросы

В: Можно ли после погашения ипотеки не выделять доли детям?

О: Выделение долей детям в недвижимости обязательно, иначе сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, а денежные средства в размере материнского капитала возвращены обратно в бюджет.

В: Можно ли продать квартиру без выделения долей детям, а выделить доли уже в новой приобретенной недвижимости?

О: Даже в случае наделения несовершеннолетних долями в новой квартире без получения на то согласия органа опеки, такие действия также будут квалифицированы, как нецелевое использование средств материнского капитала и вас могут обязать вернуть выплату в бюджет государства. Поскольку не выполнены условия для получения такой господдержки.

В: Отличается ли раздел квартиры и дома, приобретенных с привлечением маткапитала?

О: При разделе недвижимости не имеет значения форма имущества. Единственное отличие — возможность проведения раздела домовладения путем выдела доли в натуре, поскольку его планировка, как правило, позволяет оборудовать отдельные входы/провести раздел коммуникаций и помещений.

В: Разрешено ли использовать средства материнского капитала после развода?

О: При разводе целевые средства в виде маткапитала остаются у владельца сертификата. Если после развода такую выплату бывшая жена направит на частичную оплату ипотечного жилья — собственник будет мать и дети. При вступлении ее в повторный брак, новый муж будет иметь право на такую долю при условии, что он является отцом второго ребенка или усыновителем первого.

Запомнить

1. Раздел ипотечной квартиры, купленной с использованием маткапитала должен учитывать интересы детей — по итогу им должны быть выделены обязательные доли в недвижимости.
2. Материнский капитал является целевой выплатой, направленной на улучшение качества жизни семей, имеющих детей и не подлежит разделу между супругами при разводе.
3. Для минимизации рисков, связанных с признанием сделки купли-продажи такого жилья недействительной, следует полностью погасить ипотеку, выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения и только потом приступать к продаже квартиры.
4. Если имеются разногласия между супругами — раздел недвижимости в суде производится в равных долях между всеми членами семьи в пределах размера маткапитала. Другая часть признается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну.

А вам или вашим знакомым приходилось делить ипотечную недвижимость с материнским капиталом? Удалось решить вопрос мирно или пришлось обращаться в суд?