Как делится приватизированная квартира в браке на одного из супругов при разводе в 2024 году

Автор

Сергей Ершов

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Санкт-Петербурга – 78/5563

В браке вы приватизировали квартиру на себя, а ваш супруг отказался от участия в процедуре. Однако при разводе он требует от вас выделить ему долю в жилье, утверждая, что это общее имущество супругов. Так ли это на самом деле, и как в реальности проходит раздел приватизированной квартиры, узнаете из статьи.

Что следует знать о приватизации

Под приватизацией понимается процедура, подразумевающая под собой переход права собственности на жилое помещение от государства/муниципалитета к гражданину РФ, на безвозмездной и добровольной основе.

Право на бесплатную приватизацию может быть реализовано однократно и доступно каждому гражданину РФ, который ранее в ней не участвовал. Исключение — несовершеннолетние, принявшие в ней участие. За ними сохраняется право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия — ст. 11 № 1541 Закона РФ.

Физлица, имеющие право пользования таким жилым помещением на условиях социального найма, могут приобрести квартиру в общую долевую (с выделом долей), совместную (без выдела) либо единоличную собственность, при условии получения согласия всех имеющих право на приватизацию лиц:

• Совершеннолетних.
• Несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Обратите внимание, совместная форма собственности без выдела долей допускается только между супругами.

Передача жилплощади в собственность физлиц оформляется договором о передаче. Нотариальное удостоверение такого документа не требуется, госпошлина не взимается.

Право собственности на приватизированную квартиру возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним — ст. 7 № 1541 Закона РФ.

Какими нормативными актами регулируется

Процедура приватизации регулируется следующими основными законодательными актами:

• № 1541 Закона РФ.
• № 178-ФЗ.
• СК РФ.
• ГК РФ (часть 1).
• ЖК РФ.

Кто имеет право на участие в процедуре

Право на бесплатную приватизацию жилья имеют граждане, постоянно проживающие (прописанные) в квартире на основании договора социального найма/ордера. А именно:

1. Наниматель по договору социального найма.
2. Члены его семьи, постоянно проживающие вместе с ним.
3. Иные лица, имеющие постоянную регистрацию в данной квартире.
4. Временно отсутствующие граждане, работающие вахтовым методом/отбывающие наказание в исправительных учреждениях/проходящие службу в армии. Их интересы вправе представлять доверенное лицо на основании нотариальной доверенности.

Членами семьи нанимателя являются проживающие с ним совместно его — ст. 69 ЖК РФ:

• Супруг(а).
• Дети.
• Родители.
• Иные родственники/нетрудоспособные иждивенцы, вселенные им в качестве членов его семьи, и ведущие с нанимателем совместное хозяйство.
• Лица, признанные членами семьи через суд.

Не имеют права участия в приватизации жилья граждане:

• Воспользовавшиеся ранее таким правом в отношении другой квартиры.
• Не имеющие постоянной регистрации в квартире (у которых временная регистрация с ограниченным периодом действия).

В процессе приватизации каждый участник дает письменное согласие/отказ от процедуры. Исключение — дети, не достигшие 14-ти лет.

Важно! При наличии в данном жилом помещении зарегистрированных детей до 14 лет, не допускается их отказ от участия в приватизации. Исключение — если ребенку в собственность предоставляется другое жилье и получено разрешение органа опеки и попечительства на его исключение из числа участников приватизации.

Какое жилье не подлежит приватизации

Следует отметить, не все жилые помещения могут быть приватизированы. А именно, не могут быть переданы посредством приватизации следующие жилые помещения — ст. 4 № 1541 Закона РФ:

• Находящиеся в аварийном состоянии в общежитиях/военных городках.
• Являющиеся служебным жильем (за исключением, недвижимости, находящейся в совхозах/колхозах).

В чем отличие приватизированной квартиры от приобретенной

В таблице приведу правовые отличия характеристик приватизированного жилья от приобретенного

Таблица отличий приватизированной квартиры от приобретенной

Подлежит ли разделу приватизированная квартира при разводе

Для корректного ответа на данный вопрос, необходимо определить, относится ли данная квартира, приватизированная в браке к совместно нажитому имуществу супругов. Если ответ положительный — жилье подлежит разделу. В иных случаях такой актив не делится.

Жилое помещение, полученное супругами в результате приватизации, считается общим имуществом, если оба супруга участвовали в приватизации и являются — сторонами договора о передаче либо значатся в ордере качестве собственников (без выдела долей). Именно так ранее оформлялись самые первые квартиры.

Кроме этого, закон допускает признание приватизированной недвижимости совместно нажитым активом — если не участвовавший в приватизации супруг, произвел в нее вложения, которые значительно увеличили ее рыночную стоимость.

К таким вложениям относится проведение — ст. 37 СК РФ:

• Капитального ремонта.
• Реконструкции.
• Перепланировки.
• Иное.

В этом случае при наличии доказательств произведения затрат при разводе вы может претендовать на:

• Долю в квартире.
• Денежную компенсацию.

Приватизированная квартира не подлежит разделу при расторжении брака и не является совместно нажитым имуществом, если:

1. Один из супругов приобрел ее до регистрации брака.
2. Муж либо жена отказались от участия в приватизации недвижимости в период брака и такое жилье перешло в единоличную собственность другого супруга.
3. В ее приватизации одновременно участвовали муж и жена и при этом были выделены их доли (общая долевая собственность).

См. также: Как делить дом при разводе в 2024 году — пошаговая инструкция от адвоката

Как делится приватизированная квартира в зависимости от вида собственности

Приватизированное в браке жилье может находиться в общей собственности супругов, которая в свою очередь делится на:

1. Долевую.
2. Совместную.

Далее рассмотрю более подробно.

Какой порядок раздела приватизированной квартиры при долевой собственности

Долевая собственность возникает, если в процессе приватизации ее участниками принято решение о разделе квартиры на доли и такая договоренность оформлена в договоре. Раздел такой недвижимости происходит в соответствии с установленными соглашением долями.

Однако вы можете изменить (увеличить/уменьшить) размер доли по взаимной договоренности с другим супругом, путем оформления:

• Брачного договора, заключенного до момента расторжения брака.
• Договора дарения.

Приватизированное жилье, находящееся в долевой собственности, вы можете разделить следующими способами, путем:

1. Выкупа вами доли вашего супруга/вашей доли другим супругом. При отказе/отсутствии ответа на предложение о выкупе, доля может быть продана третьему лицу.
2. Размена недвижимости на две квартиры меньшей площади.
3. Заключения между вами соглашения о пользовании общим имуществом и раздела финансово-лицевого счета (для раздельной оплаты коммунальных услуг) — если после развода вы решили продолжить совместное проживание в такой квартире.

Как делится приватизированное жилье, находящееся в совместной собственности супругов

Если при приватизации не были выделены доли супругов в недвижимости, раздел проходит в соответствии с нормами семейного законодательства. А именно, доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором между ними — п. 1 ст. 39 СК РФ.

Однако на общее имущество может быть установлена долевая собственность по — п. 5 ст. 244 ГК РФ:

1. Соглашению между участниками совместной собственности — путем заключения соглашения о разделе общего имущества супругов/брачного договора.
2. Решению суда, если согласие не достигнуто.

Поделить квартиру можно одним из следующих способов:

• Перевод жилья в единоличную собственность одного их супругов с выплатой денежной компенсации мужу/жене в размере стоимости доли.
• Размен недвижимости на два жилых помещения.
• Раздел квартиры на доли, после чего бывшие супруги продолжают совместно проживать в ней после развода, предварительно заключив договор пользования общим активом и разделив лицевой счет.

Как делится квартира при разводе, если приватизирована в браке на одного из супругов

Если квартира приватизирована одним из супругов по договору соцнайма/ордеру, оно является его личной собственностью. При этом не имеет правового значения, момент приватизации (до заключения либо в период брака).

По общему правилу такая квартира не подлежит разделу, а муж/жена не вправе претендовать не долю в ней. Однако, из данного правила есть исключения:

1. Между супругами заключен брачный договор, согласно которому второй супруг вправе претендовать на долю в таком жилье.
2. Стоимость недвижимости была значительно увеличена за счет вложений (личных денег/труда) другого супруга.

Как разделить приватизированную квартиру, если есть дети

Если у супружеской пары есть дети, раздел приватизированной недвижимости при разводе будет зависеть от того, имеет ли ребенок в собственности долю в такой квартире или нет.

При наличии у детей долевой собственности деление приватизированного жилья осуществляется согласно следующим правилам:

• Доля несовершеннолетнего в приватизированной квартире не подлежит разделу. При этом ребенок в свою очередь не может претендовать на доли родителей в ней.
• Продать такую долю возможно только с разрешения органа опеки и попечительства.
• До совершеннолетия детей родитель, с которым они остаются проживать после развода, распоряжается их долями.
• Если родитель, с которым остается несовершеннолетний не имеет своей доли в приватизированном жилье, он вправе проживать в нем с ребенком до наступления его совершеннолетия.

Если дети не имеют доли в приватизированной квартире, они не участвуют при ее делении. Однако в этом случае раздел имеет свои особенности. А именно:

• При продаже такого жилья — несовершеннолетнему должны быть обеспечены жилищные условия не хуже, чем имеющиеся.
• Если после развода ребенок остался с родителем, не имеющим право на приватизированную квартиру — в целях защиты интересов несовершеннолетнего суд может в решении определить право проживания его вместе с родителем в данной недвижимости.
• При определении места жительства ребенка с единоличным собственником приватизированной квартиры, бывший супруг по требованию собственника должен освободить жилое помещение.

Как поделить приватизированную квартиру между близкими родственниками

Если кроме супругов сособственниками приватизированного жилого помещения являются родственники/третьи лица, оно в обязательном порядке оформляется в долевую собственность. При этом каждый из совладельцев распоряжается своей долей самостоятельно.

При добровольном отказе родственников, имеющих право на приватизацию от такой процедуры в пользу одного из них, остальные имеют право проживать в квартире бессрочно.

Способы деления приватизированной квартиры при разводе зависят от следующих факторов:

• Удастся ли родственникам договорится между собой.
• Были ли определены доли каждого из совладельцев.

Если соглашение между родственниками относительно раздела достигнуто, придерживайтесь следующего алгоритма действий:

1. Оформите и заверьте у нотариуса соглашение о разделе квартиры. В этом случае за каждым из совладельцев закрепляется определенная комната/несколько комнат и доступ к местам общего пользования.
2. Обратитесь в Росреестр для переоформления права собственности на объект недвижимости. Такое соглашение является основанием для регистрации права.
3. Разделите лицевые счета. Для этого обратитесь в управляющую компанию с заявлением и приложите к нему правоустанавливающие документы на квартиру и соглашение о разделе.

Вариантами раздела такого жилья между супругами при расторжении брака являются:

• Покупка одним из экс-супругов доли другого супруга.
• Продажа обоими супругами своих долей другим сособственникам, а при их отказе от покупки любым иным третьим лицам и раздел вырученной суммы между собой пропорционально долям.
• Реализация приватизированной недвижимости по договоренности с другими сособственниками (родственниками) третьим лицам, с последующим разделом денег между всеми совладельцами в соответствии с размером долей каждого.
• Выдел доли в натуре, если позволяет жилплощадь. Такой вариант в большинстве случаев не применим к квартирам, поскольку, как правило, количество комнат/их площадь не соответствует долям лиц, претендующих на раздел, и не позволяет соблюсти санитарно-технические нормы.

При недостижении согласия между совладельцами, делить квартиру придется в судебном порядке. Для этого следует обратиться с иском в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Если вынесенное решение суда в вашу пользу, после вступления его в законную силу, обратитесь в управляющую компанию за разделением финансового лицевого счета.

Сохраняется ли за лицами, отказавшимися от приватизации, право бессрочного пользования таким помещением

Обратите внимание, отказавшиеся от приватизации бывшие члены семьи собственника приватизированного жилья (супруг/дети/родители и др.), после развода сохраняют право бессрочного пользования таким помещением. Однако в некоторых случаях такое право может быть ими утрачено.

В соответствии со ст. 19 № 189-ФЗ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные с ним права. При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что она регулирует права и обязанности граждан, совместно проживающих с собственником.

Таким образом, при выезде таких лиц в другое место жительство из спорной квартиры, право пользования ею может быть прекращено. Даже если в момент приватизации они имели равные права с лицом, приватизировавшим его, данный факт не является безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права бессрочного пользования — ОВС РФ № 49-КГ15-7.

Если же супруг вселился в уже приватизированную квартиру и прописался в ней, после развода он не приобретает вышеуказанного права и должен выехать из квартиры. Однако, при отсутствии у него другой недвижимости, суд вправе сохранить за ним право пользования им на определенный срок. Например, до окончания отопительного сезона.

Как разделить приватизированное жилье в досудебном порядке

Существуют следующие способы досудебного раздела недвижимости:

• По соглашению о разделе имущества.
• В соответствии с брачным договором.

Как проходит раздел при заключении брачного договора

Стороны вправе заключить брачный договор:

• До свадьбы — вступает в силу с момента государственной регистрации заключения брака.

• В период брака.

Законодательство допускает по соглашению сторон брачного договора раздел не только общего имущества, но и личных вещей. Такой документ оформляется в письменной форме и подлежит удостоверению нотариусом. Несоблюдение таких правил влечет его ничтожность — п. 1 ст. 44 СК РФ.

Права на приватизированную квартиру, указанную в таком соглашении, следует зарегистрировать в Росреестре.

Если после развода экс-супруг уклоняется от выполнения условий брачного договора, обращайтесь в суд. Раздел имущества в этом случае будет произведен в соответствии с согласованными в нем условиями.

Как разделить квартиру по соглашению о разделе имущества

Такой документ может быть оформлен:

• В период брака.
• После его расторжения.

Обратите внимание, путем оформления соглашения можно разделить только совместно нажитое имущество. Если приватизированная квартира является личной собственностью одного из супругов, она не может быть предметом соглашения.

Данный документ подписывается сторонами и удостоверяется нотариально. За совершение нотариальных действий нотариусом взимается госпошлина. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости имущества — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не выше 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ч. ст. 333.24 НК РФ).

См. также: Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов в 2024 году

Как поделить приватизированную недвижимость через суд

Не смогли прийти к соглашению о разделе жилья мирным путем/оспариваются положения соглашения о разделе имущества или брачного договора — обращайтесь с иском в суд.

Инициировать судебное разбирательство можно:

• В период брака.
• На стадии его расторжения.
• После развода.

Алгоритм действий будет следующий:

1. Соберите документы, подтверждающие вашу позицию по делу и обоснованность заявленных вами исковых требований.
2. Проведите оценку стоимости спорной квартиры.
3. Определитесь с судом, в который вы будете обращаться.
4. Составьте иск в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 131 ГПК РФ.
5. Уточните банковские реквизиты для оплаты госпошлины и оплатите ее. Узнать их можно на сайте суда либо в его канцелярии.
6. Направьте Ответчику экземпляр искового заявления с приложением ценным письмом с описью вложения.
7. Подайте иск с приложением в суд одним из удобных для вас способов: почтой, лично/через представителя в канцелярию суда либо через электронный сервис портал ГАС «Правосудие» на сайте суда.
8. Примите участие в судебных заседаниях.
9. При вынесении судебного решения в вашу пользу, дождитесь вступления его в законную силу. Если судебный акт отрицательный, обжалуйте.
10. Получите и представьте исполнительный лист судебным приставам для исполнения.
11. Обратитесь в Росреестр для государственной регистрации изменений в едином реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как определяется цена иска и рассчитывается размер госпошлины

Цена иска определяется исходя из стоимости приватизированного жилья, но не ниже его инвентаризационной оценки — пп. 9 п. 1 ст. 91 ГПК РФ.

Если в исковом заявлении указано несколько самостоятельных требований, цена определяется исходя из каждого требования в отдельности — пп. 10 п. 1 ст. 91 ГПК РФ.

За рассмотрение заявления судом взимается госпошлина. Ее размер напрямую зависит от цены иска и рассчитывается в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. При этом минимальная величина пошлины составляет 400 руб., максимальная — до 60000 руб.

Более подробно об этом я рассказал в статье Размер госпошлины при разделе совместно нажитого имущества супругов и как её рассчитать в 2024 году.

В какой суд обращаться

Споры о правах на недвижимость, включая ее раздел, подлежат рассмотрению районными (городскими) судами по месту нахождения спорного жилья (приватизированной квартиры).

При объединении в иске требований с другими сопутствующими требованиями, касающимися раздела — исключительная подсудность не меняется.

Как правильно составить исковое заявление

Иск о разделе приватизированной квартиры составляется и подается в суд в письменной форме с учетом требований действующего гражданского законодательства, изложенных в ст. 131 ГПК РФ, ст. 132 ГПК РФ. Поскольку при их несоблюдении иск подлежит:

• Оставлению без рассмотрения — ст. 136 ГПК РФ.
• Возвращению истцу — ст. 135 ГПК РФ.

Стандартная структура искового заявления включает в себя следующие части:

1. Вводную — наименование суда/сведения об истце и ответчике/цену иска/размер госпошлины и название документа: «Исковое заявление о разделе приватизированной квартиры».
2. Описательную — содержит хронологию событий/сведения о спорном объекте недвижимости, обоснование необходимости раздела в натуре/причины возникновения спора и в чем заключается нарушение имущественных прав, приводятся варианты раздела и пр.
3. Мотивировочную — дается юридическая оценка изложенным в иске фактам, указываются конкретные нормативные акты со ссылками на статьи. Доказательства в иске приводятся с учетом индивидуальных нюансов конкретного спора.
4. Заключительную (просительную) — излагаются исковые требования истца к ответчику/указывается перечень прилагаемых к заявлению документов/содержит дату и подпись.

Образец иска о разделе приватизированной квартиры (DOC, 16 KB)

См. также: Образец для составления искового заявления о разделе совместно нажитого имущества супругов в 2024 году

Какие документы потребуются

К иску следует приложить копии следующих документов:

• Свидетельств о заключении/расторжении брака, о рождении детей.
• Подтверждающих право собственности на приватизированную квартиру.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Отчет об оценке стоимости квартиры (если проводилась).
• Расчет цены иска.
• Подтверждающих направление иска с приложениями участвующим в деле лицам.
• Доверенность на представителя (при необходимости).
• Иное.

Когда может быть заключено мировое соглашение о разделе

Мировое соглашение заключается супругами при достижении в ходе судебного разбирательства договоренности о разделе приватизированной квартиры. Такой документ утверждается судом (в производстве которого находится дело) и выносится определение — ст. 153.10 ГПК РФ.

Суд не утвердит мировое соглашение, если оно:

• Противоречит законодательству.
• Нарушает права и интересы иных лиц.

Утверждение мирового соглашения судом первой инстанции влечет прекращение производства по делу.

Частые вопросы

В: Как делится приватизированная квартира при разводе, если собственником является муж/жена?

О: Если единоличным собственником приватизированной квартиры является один из супругов, второй супруг не вправе претендовать на нее, за исключением случая, когда им произведены существенные вложения в недвижимость, значительно увеличившие ее стоимость.

В: Как разделяются доли в приватизированной квартире?

О: При приватизации квартиры несколькими лицами, она принадлежит им на праве общей долевой собственности (с выделом доли каждому). Раздел такого жилья осуществляется в соответствии с установленными долями. Продать такую часть возможно при условии соблюдения преимущественного права покупки другими совладельцами.

Шпаргалка

1. Если приватизированная квартира относится к совместной собственности супругов, она подлежит разделу в равных долях. Когда оба супруга приватизировали квартиру в общую долевую собственность — доли принадлежат им на праве личной собственности.
2. Приватизированное одним из супругов до брака жилое помещение является его личной собственностью и разделу не подлежит. Исключение — признание судом такой недвижимости совместно нажитым имуществом, в связи с вложениями со стороны другого супруга, которые значительно увеличили стоимость жилья.
3. При отказе одного из супругов от приватизации в браке, он не имеет права на долю в таком жилом помещении, однако вправе бессрочно проживать в данной квартире.
4. Доли детей, участвовавших в приватизации жилья, не подлежат разделу.
5. Если супругами в браке по договору купли-продажи приобретена приватизированная квартира — она является их общим имуществом и делится пополам.

А вам приходилось делить приватизированное жилье при разводе? Какой способ раздела использовали?