Как успешно взыскать задолженность в 2024 году по договору аренды нежилого помещения — инструкция + бланки и образцы искового заявления и претензии

Автор

Сергей Ершов

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Санкт-Петербурга – 78/5563

Арендатор не платит по договору в установленный срок. Вы звоните ему, и каждый раз слышите одни и те же просьбы подождать еще немного. Вам это уже надоело, и вы решили обратиться в суд. С чего начать и как правильно произвести взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения – об этом далее.

Для судебного разбирательства по взысканию задолженности вам потребуется составить следующие документы:

1. Претензию.
2. Исковое заявление.

Пошаговая инструкция взыскания задолженности:

1. Рассчитать задолженность и неустойку.
2. Направить претензию должнику.
3. Обратиться в суд с исковым требованием.
4. Для принудительного взыскания обратиться в суд за выдачей исполнительного листа.
5. Обратиться в апелляционную инстанцию (если потребуется).
6. Обратиться в кассационную инстанцию (если потребуется).

Для начала разберемся, в каких случаях возникает задолженность и как ее рассчитать по договору аренды нежилого помещения.

Когда возникает задолженность

Договор аренды предусмотрен ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Одним из существенных условий сделки является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить. Ее порядок, условия и сроки внесения указываются в договоре (ст. 614 ГК РФ).

Из этого следует, что задолженность образуется в результате нарушения сроков или размера оплаты, определенных договоренностью сторон. Эти данные прописываются отдельными пунктами и выражаются в конкретных цифрах.

Право на взыскание задолженности возникает на следующий день после того дня, который обозначен в договоре как последний для оплаты.

С этого же момента исчисляется исковая давность, составляющая 3 года (статьи 195, 196 ГК РФ). Также возникает право требовать неустойку.

Как рассчитать неустойку по договору аренды

Для начала разберемся с разновидностями неустойки.

Какие бывают виды неустойки

В законодательстве существует 2 вида неустойки – пеня и штраф (ч.1 ст. 330 ГК РФ). Обычно вид ответственности устанавливается договором, и составляет фиксированный процент (например, 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты). Реже на практике применяется штраф, выраженный в денежной сумме.

Чем регламентируется неустойка

Если договором эта ответственность не предусмотрена, расчет задолженности производится по ст. 395 ГК РФ: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Центрального банка РФ, действовавшей в соответствующие периоды».

Пример расчета неустойки

Расчет производится простыми математическими действиями. Приведу 2 варианта:

1. Неустойка по договору составляет 0.1% за каждый день просрочки платежа по арендной плате в 10 тысяч рублей. На момент составления претензии необходимо рассчитать задолженность за 10 дней: 10 000 руб. х 0.1% х 10 дней = 100 рублей.
2. Неустойка не установлена договором и рассчитывается в порядке ст. 395 ГК РФ. Пусть ставка ЦБ РФ составляет 7.25%. Тогда вычисления следующие: 10 000 руб. х (7.25%/365 х 10) = 19.86 руб.

Как видим, ставка ЦБ в 5 раз ниже, чем в первом случае, поэтому целесообразнее устанавливать размер неустойки в договоре.

Теперь перейдем к юридической стороне вопроса.

Правовое обоснование претензии

На практике отношения по аренде нежилого помещения возникают в сфере предпринимательской деятельности, поэтому данные споры рассматриваются в рамках арбитражного процесса (статьи 1 и 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ; далее — АПК РФ).

В свою очередь, закон требует обязательной процедуры предварительного решения конфликта до обращения с иском. Так, согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Введение процедуры пояснил Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2015) от 23.12.2015 г.: «Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без расходов на госпошлину со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы».

Как составить досудебную претензию

В законодательстве не установлено содержание этого документа – оно сформировано на основе юридической практики. Претензия должна содержать требования, аналогичные исковым требованиям при обращении в суд. В ней указываются следующие сведения:

• Наименование и адрес арендодателя.
• Наименование и адрес арендатора.
• Изложение обстоятельств, на основании которых направляется претензия.
• Фактическое и юридическое обоснование.
• Расчет и сумма задолженности.
• Требование к арендатору.
• Список прилагаемых документов, доказывающих законность изложенных требований.
• Ф.И.О., должность, контактные данные и подпись лица, обращающегося с претензией.
• Дата составления.

Куда направлять претензию

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому адресу должника (месту нахождения), либо ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Юридический адрес можно узнать бесплатно, сделав выписку из ЕГРЮЛ, для чего можно воспользоваться сервисом Федеральной налоговой службы. Нарушение данного правила рассматривается судом как несоблюдение претензионного порядка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2018 г. по делу № А41-39727/2017).

Сколько ожидать ответа

Срок ожидания ответа от контрагента составляет 30 дней со дня направления требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если в течение данного срока ответа не последовало, а также если ответ пришел с полным отказом выплатить требуемую сумму, возникает право на обращение в суд. В случае частичного удовлетворения претензии, арендодатель вправе подать иск в части нарушенного права (неудовлетворенной части требования). Также срок ожидания (срок ответа на претензию) может быть указан непосредственно в договоре аренды.

Каковы последствия невыполнения формы и содержания претензии

В случае нарушения вышеперечисленных условий суд может установить, что обязательный претензионный порядок не соблюден. Так, Арбитражный суд Республики Хакасия вынес определение о возвращении искового заявления по делу № А74-9883/2019, поскольку материалы дела не содержали доказательств направления претензии.

По другому основанию – несоблюдение сроков урегулирования спора в досудебном порядке – Арбитражный суд Еврейской АО провозгласил аналогичное решение по делу № А16-2284/2019.

Таким образом, обзор судебной практики подтверждает важность соблюсти правильный порядок предъявления претензии.

Итак, если иное не предусмотрено договором, по истечении 30-дневного срока возникает право обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения. Оно бывает простым (с одним требованием) и сложным (с двумя и более требованиями).

Взыскание задолженности в суде

В суд обращаются с одним или несколькими требованиями к должнику.

Как составить простое исковое заявление

В нем содержится просьба к суду об удовлетворении следующих требований:

1. Оплата задолженности по договору аренды.
2. Оплата неустойки.
3. Оплата задолженности и неустойки по коммунальным платежам.

Что должно содержать исковое заявление

Форма заявления закреплена в ст. 125 АПК РФ. Оно составляется письменно и содержит сведения, указанные в претензии. Добавляется информация о суде, соблюдении претензионного порядка, обеспечительных мерах, прилагаемых документах.

Заявитель должен направить копии искового заявления и документов, которые отсутствуют у должника и других участников процесса, заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.

Какие документы прилагаются к исковому заявлению

Перечень документов установлен в ст. 126 АПК РФ:

1. Уведомление о вручении копий ответчику и другим лицам (если таковые участвуют в деле).
2. Документ об оплате госпошлины.
3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.
4. Копии свидетельства о госрегистрации в качестве юрлица или ИП.
5. Доверенность лица, обратившегося с заявлением, с копией решения или протокола об избрании генерального директора, подписавшего доверенность.
6. Копии решения суда об обеспечении иска (если таковые имеются).
7. Документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного порядка.
8. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП заявителя и должника. Также закон предупреждает, что эти выписки должны датироваться за 30 дней до дня обращения в суд.

Куда подается исковое заявление

Заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ), если они неизвестны – по месту нахождения имущества или последнему известному месту нахождения (ст. 36 АПК РФ).

Особенности сложного искового заявления

Оно полностью соответствует требованиям простого заявления с добавлением таких требований:

• Досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ).
• Выселение ответчика (ст. 622 ГК РФ).
• Иные требования.

Включение в иск дополнительных требований влияет на правовое обоснование, а также сумму госпошлины.

Сколько придется заплатить за подачу иска

Размер государственной пошлины определен в ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, и зависит от цены иска (взыскиваемой суммы), а также наличия требований неимущественного характера. Допустим, при истребовании 100 тысяч рублей придется заплатить 4% от суммы (4 тысячи). При добавлении неимущественного требования нужно добавить еще 6 тысяч рублей.

В какой форме подавать исковое заявление

Законом предусмотрено 2 варианта обращения в суд (статьи 125, 126 АПК РФ):

1. Путем подачи документов на бумажном носителе.
2. Путем отправки через интернет с помощью специального веб-портала «Мой арбитр».

Что такое обеспечительные меры по иску

В главе 8 АПК РФ предусмотрена возможность применения обеспечительных мер, которые производятся при подаче искового заявления. Они заключаются в срочных временных мерах, направленных на обеспечение имущественных интересов заявителя (ч. 1 ст. 90 АПК РФ).

Какие бывают виды обеспечительных мер

К ним относятся:

1. Наложение ареста на деньги или иное имущество должника.
2. Запрет для ответчика и других лиц совершать определенные действия.
3. Обязанность для тех же лиц совершить определенные действия.
4. Передача имущества на хранение.
5. Приостановление реализации арестованного имущества.

Как воспользоваться обеспечительными мерами

Чтобы воспользоваться этой возможностью, нужно вместе с иском (или в процессе рассмотрения дела) подать соответствующее заявление, по которому оплатить госпошлину в размере 3 тысяч рублей (ст. 333.21 НК РФ).

Как рассматривается дело в суде

Теперь более подробно остановимся на стадии судебного разбирательства.

Как проходит подготовительный этап

После соблюдения всех вышеперечисленных норм после подачи заявления суд в 5-дневный срок выносит определение о его принятии и назначает подготовку дела (ст. 127 АПК РФ). Ответчик в это время имеет право направить отзыв на иск (ст.131 АПК РФ), а также встречный иск (ст.132 АПК РФ).

Какие действия производит суд после подготовки дела

После подготовки дела проводится предварительное судебное заседание (ст. 136 ГПК РФ), на котором назначается судебное разбирательство.

В ходе этих действий сторонам разъясняется право примириться, провести упрощенное разбирательство, обратиться в третейский суд или медиатору. Максимальный срок рассмотрения дела составляет 3 месяца (ст. 152 АПК РФ). Однако этот срок может быть продлен.

Как проводится упрощенное производство

Если сумма задолженности не превышает 500 тысяч рублей (для юрлиц) или 250 тысяч рублей (для ИП) суд рассматривает дело в упрощенном порядке (гл. 29 АПК РФ). В этом случае срок рассмотрения дела не может превышать 2 месяцев со дня подачи иска. Кроме того, дело рассматривается без предварительного судебного заседания, без вызова сторон и без протоколирования.

Какое решение может принять суд

После полного разбирательства по делу арбитражный суд выносит 1 из 3 возможных решений:

• Об отказе в удовлетворении исковых требований.
• Об их частичном удовлетворении.
• Об их полном удовлетворении.

Сторонам дается месячный срок на подачу апелляции по любому из вышеперечисленных вердиктов (ст. 180 АПК РФ). Если никто не воспользовался данной возможностью, то решение суда первой инстанции считается вступившим в законную силу и подлежит исполнению.

Когда суд отказывает в иске

В большинстве случаев данная категория оканчивается для истца полным удовлетворением требований. Частичный отказ случается вследствие неверных расчетов задолженности и неустойки. Полный отказ связан с истечением срока исковой давности, а также непредставлением доказательств своих требований истцом.

Что делать, если в суде получен отказ

В случае неудовлетворения исковых требований судом первой инстанции возникает право на апелляцию (ст. 180 АПК РФ), которая подается в течение месяца. В последующем, если получен такой же результат во II инстанции, законом предусмотрено право на кассацию (ст. 273 АПК РФ); стандартный срок подачи — 2 месяца со дня вступления в силу обжалуемого решения.

Как исполняется судебное решение

В случае полного или частичного удовлетворения требований истца, кроме обычного порядка (по истечении срока апелляционного обжалования), законом предусмотрено немедленное исполнение решения (ч. 3 ст. 182 АПК РФ). В этом случае истец должен внести на счет суда присужденную сумму или банковскую гарантию того же размера.

На практике должник может выполнить предписание суда добровольно. В случае же отказа необходимо прибегнуть к фактическому взысканию присужденной суммы через судебных приставов. Для этого придется обратиться в суд, принявший решение, в порядке ст. 319 АПК РФ для получения исполнительного листа.

Далее рассматриваются ситуации, которые часто происходят на практике.

Чего не стоит делать в отношениях с должником

В первую очередь, не надо заниматься самоуправством. И речь идет не только о явно незаконных действиях: вымогательство, применение физических методов воздействия или угроз.

Удержание имущества арендатора, отключение электроэнергии и запрет доступа в помещение — насколько это законно

Даже, на первый взгляд, законное отключение электроэнергии в арендуемом помещении или ограничение доступа в него расценивается судами негативно.

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении № 13689/12 от 9 апреля 2013 г. делает однозначный вывод: “Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом в соответствии с условиями спорных договоров”.

Таким образом, вышеперечисленные действия незаконны, и суд исключит из взыскиваемой суммы размер платежа за те периоды, когда арендатор фактически не пользовался помещением по вине истца.

Когда удержание имущества правомерно

Однако законом предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе удерживать имущество арендатора. Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь должника, в случае неисполнения последним обязательства по оплате может удерживать ее до исполнения обязательства.

Главное – завладеть данной вещью правомерно. В случае же арендных отношений арендатор добровольно размещает свои вещи (например, оборудование) в помещении арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 г. Президиума ВАС РФ).

Можно ли расторгнуть договор аренды одновременно со взысканием задолженности

В этом случае подается сложное исковое заявление, в котором наряду со взысканием суммы долга истец просит расторгнуть договор аренды в порядке ст. 619 ГК РФ.

Взыскание задолженности и принудительное выселение должника

Чтобы принудительно выселить арендатора в исковое заявление добавляется фактическое и правовое обоснование, предусмотренное ст. 622 ГК РФ.

Арендатор сделал ремонт и хочет зачесть их в арендную плату

На основании ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В случае нарушения обязанности арендодателем арендатор имеет право на свой выбор либо вычесть потраченные деньги из арендной платы, либо уменьшить ее, либо расторгнуть договор и возместить убыток.

Однако ключевой в этой статье является фраза «если иное не предусмотрено договором». Так, в своем решении Арбитражный суд Ивановской области по делу № А17-6930/2015 сослался на пункт договора об обязанности арендатора производить текущий и капитальный ремонт за свой счет и отказал в иске о зачете потраченных денег в арендную плату.

Это решение осталось без изменений после апелляционной и кассационной инстанции. Поэтому во избежание проблем необходимо предусматривать этот момент на этапе заключения договора.

Что делать, если должник скрылся

В этой ситуации нужно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Если это предусмотрено договором, достаточно отправить должнику по адресу из реквизитов, письменное уведомление. Если в договоре такого пункта нет, необходимо обратиться в суд в порядке ст. 619 ГК РФ. При этом арендатору направляется письмо со своими намерениями в разумный срок.

Что делать, если нет государственной регистрации

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения требуется при заключении на срок год и более. В остальных случаях достаточно простой письменной формы. Это мнение выражено в Информационном письме № 53 от 1 июня 2000 г., изданном Президиумом ВАС РФ . Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч.1 ст. 651 ГК РФ).

Если расчет осуществлялся наличными

Согласно ч.1 ст. 1.2 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» от 22.05.2003 № 54-ФЗ все расчеты между организациями и ИП производятся с помощью контрольно-кассовой техники с выдачей соответствующих документов.

Если в наличии есть кассовые чеки или другие бланки строгой отчетности, они принимаются судом как документы, обосновывающие доводы истца. Если таковых нет, это нарушение закона. Кроме того, в таком случае суду невозможно представить доказательства своих требований.

Взыскание, если договор аренды продлен на неопределенный срок

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ. Этот вопрос рассмотрен Президиумом ВАС РФ в Информационном письме № 66 от 11 января 2002 г.

Запомнить

1. Для взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения вначале должнику направляется претензия.
2. Претензия отправляется по юридическому адресу должника.
3. Срок ожидания ответа на претензию — 30 дней.
4. Правоотношения регулируются АПК РФ.
5. Если сумма задолженности по договору до 250 тысяч (для ИП) или до 500 тысяч рублей (для юрлиц), законом предусмотрено упрощенное производства без вызова сторон.
6. Исковое заявление подается в бумажной или электронной форме.
7. В случае неудовлетворения требований судом первой инстанции истец вправе обратиться с апелляцией и кассацией.

Был ли у Вас опыт взыскания задолженности по договору аренды? Какие трудности возникали? Какие вопросы остались непонятными?